佛山地鐵盤營銷一路尷尬
2015-07-17
亞藝湖邊已經(jīng)沒有新地塊，新項目已經(jīng)望不到湖。
并不是有了地鐵，物業(yè)就一定能升值。在本月，位于禪城區(qū)城南-亞藝板塊的石梁站開工，盡管各個樓盤都在打“地鐵”盤的營銷概念，但整個片區(qū)不管是銷量還是價格都沒有迎來上漲的消息。佛山地鐵二號線禪城段建設(shè)已于2015年6月20日開始，自西向東將建有南莊站、湖涌站、綠島湖站、蓮塘站、張槎站、石灣站、番村站、魁奇路站、石梁站、灣華站共10個車站。本月17日開始第二階段的石梁站施工，施工截止日期預(yù)計是2017年12月31日。
祖廟地鐵盤單價遠(yuǎn)不及沒地鐵的廣佛盤
城南-亞藝板塊的提出始于惠景城、麗日豪庭等樓盤興起，十多年前發(fā)展的新區(qū)到現(xiàn)在已經(jīng)屬于城區(qū)的一部分。在2010年，廣佛地鐵首通段(魁奇路-西朗段)開通時，地鐵魁奇路站已經(jīng)輻射到了城南-亞藝板塊，魁奇路站的其中一個出口就在麗日豪庭小區(qū)門口。但廣佛地鐵開通后沒多久，佛山迎來了限購，在政策的限制之下，佛山特別是遠(yuǎn)離廣州的區(qū)域沒能也無法吸納廣州外溢客，從2011年限購到如今解限，佛山整體物業(yè)價值有降無升。當(dāng)今年5月佛山全面解限，除廣佛盤火爆外，禪城的朝安、普君，甚至祖廟的樓盤單價遠(yuǎn)不及沒有地鐵或和地鐵口距離相對較遠(yuǎn)的黃岐、里水等廣佛盤。
城南片區(qū)多個地鐵盤未能避開降價
以“地鐵”營銷概念打造的城南片區(qū)樓盤同樣處于尷尬的局面，限購期間開盤的世博嘉園二期盡管在魁奇路地鐵A出口，但價格就像過山車一樣呈曲線走向，2012年的單價9000多元到2013年最低7000多元，如今價格還未能超越開盤價。來自佛山中原地產(chǎn)的消息，解限以來，城南-亞藝板塊的廣州客真不多。
距離地鐵口稍遠(yuǎn)的幾個魁奇路樓盤雖然價格沒有那么大波動，但也未能幸免降價潮。在限購期間，雖然沒有地鐵2號線的利好，卻也迎來了魁奇路東延線的施工，魁奇路東延線二期起于魁奇路與南海大道交叉口西側(cè)，途經(jīng)鄱陽村、奇槎村，跨越東平水道，與佛山一環(huán)東線相交后落地，終點在西龍村附近。建后，不僅順德往佛山一環(huán)方向、三山往廣州方向車輛可直接通過順利立交橋轉(zhuǎn)換，方便禪南順番四地往來。道路一旦開通，城南片區(qū)的市民從魁奇路出來，奔向廣州南站的距離立即縮短。尷尬的是，魁奇路東延線施工、解限以及目前地鐵2號線的利好都沒能拉高城南片區(qū)的價格，在7月15日禪城區(qū)房屋登記中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，凱德城脈銷售的一套140.47平方米的住宅，單價為8200元；在同一天，普君北路地鐵站旁邊的尚苑銷售均價為11945.86元。
城南板塊已逐漸淡出豪宅概念
曾是禪城人專屬的城南-亞藝板塊已經(jīng)逐漸從豪宅的概念上淡去。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，十年前，城南-亞藝板塊剛興起時的禪城城區(qū)可選擇的產(chǎn)品并不多，作為一個新興的板塊在2004到2006年間集中拍出了幾個地王，特別是在2007年天湖酈都項目推出單價1.7萬的王座時，這個板塊成為了當(dāng)時的住宅標(biāo)桿，但現(xiàn)在城南-亞藝板塊中已經(jīng)沒有沿亞藝湖的新地塊了，各開發(fā)商的定位也發(fā)生了改變。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城南-亞藝板塊已經(jīng)從十年前的新板塊轉(zhuǎn)變成城區(qū)板塊，交通、學(xué)校醫(yī)療等配套等資源已經(jīng)完善，地鐵2號線的開工只能說給這個板塊帶來了潛力，但真正能夠形成地鐵上蓋，地鐵附近物業(yè)升值的需要看佛山的地鐵網(wǎng)絡(luò)是否完善，究竟能夠給市民提供多大的便利？但由于佛山整個城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)化沒有形成，市民對地鐵出行的依賴性不強，短期內(nèi)對城區(qū)的板塊沒有太大的利好消息，但長期來看是利好的。
圓桌
領(lǐng)先豐地產(chǎn)顧問執(zhí)行董事李華宇：
“只有連成地鐵網(wǎng)，才能迅速提升物業(yè)價值”
“廣佛地鐵從2010年年底通車至今有5年時間，但在這5年時間里，佛山地鐵對市民的生活改變并不明顯，這是因為佛山城市的地鐵過于單一，不像廣州地鐵那么立體；另一個是佛山的外來人口并不多，而居住在佛山這座城市的居民的交通工具比如汽車等又太多了?！崩钊A宇表示。
“廣州地鐵也是歷經(jīng)了很長的時間，在多條地鐵線形成網(wǎng)絡(luò)之后，地鐵物業(yè)的價值才體現(xiàn)出來的。”李華宇認(rèn)為，城南-亞藝板塊在2003年作為一個新的板塊興起，在十來年的發(fā)展歷程中已經(jīng)融入了城區(qū)，目前地鐵線的增加只能說優(yōu)化生活配套，這和南莊板塊需要依靠地鐵線來拉近城區(qū)距離完全不同。
李華宇回憶說，城南-亞藝板塊在2003到2007年集中爆發(fā)，當(dāng)時整個禪城的房價還處于三五千時，亞藝湖附近已經(jīng)拍出了樓面價三五千，當(dāng)時不管是開發(fā)商還是市民對這個板塊的關(guān)注度都非常高，所以在2007年天湖酈都的王座開盤價為1.7萬每平方米，這個價格就算放到現(xiàn)在的禪城，也是其他樓盤沒法做到的。
但是，當(dāng)年定位在豪宅項目的城南-亞藝板塊現(xiàn)在已發(fā)生了改變。李華宇認(rèn)為，由于現(xiàn)在板塊資源不一樣了，市民從原來單一板塊的選擇變成了多元化選擇，另外亞藝湖邊已經(jīng)沒有新地塊，新的項目已經(jīng)望不到湖，這也決定了城南-亞藝板塊定位朝著相對平凡的市場改變。
李華宇表示，地段的成熟會帶來剛需盤的增加，現(xiàn)在的城南-亞藝板塊就是如此，不過這個板塊的二手樓，特別是當(dāng)年的樓王—天湖酈都二手樓單價依舊很高，“天湖酈都項目的業(yè)主放盤的量很少，如果有很快就被買掉，而且當(dāng)年單價1.7萬的王座已經(jīng)賣到了均價2萬元?！?br />
世聯(lián)行佛山總經(jīng)理葛樸：
“無所謂豪不豪，好賣的盤就是豪”
葛樸表示，城南-亞藝板塊新增了一條地鐵2號線，肯定是利好的，雖然目前并看不到這條新增的地鐵線帶來利好消息，這是因為這個板塊屬于城區(qū)配套齊全的板塊，和郊區(qū)對地鐵拉近城區(qū)的需求不同，“佛山地鐵畢竟沒有形成網(wǎng)絡(luò)，對市民也就沒有真正意義的便利，只有當(dāng)?shù)罔F真正形成網(wǎng)絡(luò)時，地鐵物業(yè)才真正值錢”。
葛樸認(rèn)為，城南-亞藝板塊從十年前的豪宅定位到目前的剛需定位是和城市格局的變化有關(guān)，但對于開發(fā)商來說，定位是豪宅還是剛需并不重要，只要好賣，能夠賣出去就是好盤。
葛樸表示，如果把時間放到五年或十年前，那時不管是買住宅、公寓、寫字樓還是商鋪，在現(xiàn)在看來都是升值的。如果把視野放在城南-亞藝板塊，也可以發(fā)現(xiàn)這個板塊什么產(chǎn)品都有，但目前佛山房地產(chǎn)的投資客是越來越少，城南-亞藝板塊的投資客比例估計在5%。
[區(qū)域樓盤動態(tài)]
時代年華預(yù)計7月底開盤
位于禪城區(qū)港口路與華新路交界的時代年華主打84-98平方米的精裝三房，目前樣板間已開放，預(yù)計7月底正式開盤推售3-5座，目前預(yù)存1萬享3萬元優(yōu)惠，價格待定。整個項目計劃建造3棟高層洋房，預(yù)計2017年1月交樓。
華福城南一號現(xiàn)購房可享9.8折
位于禪城區(qū)深村大道2號(金瀾北路農(nóng)信社對面)的華福城南一號在售戶型涵蓋87平方米兩房、93及120平方米三房，147平方米四房，樓高17、18、27層，2梯2戶至2梯4戶設(shè)計，整體均價9500-10000元/平方米，毛坯現(xiàn)樓發(fā)售，現(xiàn)購房可享9.8折優(yōu)惠。
新鴻基地產(chǎn)瀧景預(yù)存2萬可享5萬優(yōu)惠
位于禪城區(qū)東平路的新鴻基地產(chǎn)瀧景在售2-10座洋房產(chǎn)品，戶型為78-140平方米的兩三房，樓高39層，2梯4戶設(shè)計，其中，8座在清余貨，均價9000-10000元/平方米，毛坯出售。此外，現(xiàn)購房預(yù)存2萬可享5萬優(yōu)惠。
采寫：南都記者黃文冠
攝影：南都記者郭繼江
作者：黃文冠本文來源：南方都市報
